19世纪末20世纪初，受租界内里弄住宅的影响，上海老城厢内外华界内，也开始大量建造起里弄住宅。如建于南市豆市街的棉阳里、敦仁里和吉祥里等。此外，在沪东一带，还出现了另一模拟较简陋的弄堂住宅。这种弄堂平面一般为单开间，高二层，外型类似广东城市的旧式房屋，被称为"广式里弄"。如建于1900年左右的通北路八埭头即为早期广式里弄较为典型的实例。 20世纪以后，上海的房地产经营活动更加高涨。除老牌的沙逊洋行、怡和洋行、等大多将主要业务转向房地产经营外，新的房地产商更是如雨后春笋。如1901年开设的哈同洋行，1902年开设的美商中国营造公司，1905年开设的比商义品地产公司等，都是当时极有影响的大房地产商。在大量兴起的房地产业刺激下，弄堂住宅空前繁荣，在全市的分布面也大大扩展了。 本世纪10年代，上海的石库门弄堂有了一些变化。弄堂的规模比以前增大了，平面、结构、形式和装饰都和原有的石库门弄堂有所不同。单元占地面积小了，平面更紧凑了，三开间、五开间等传统的平面形式已极少被采用，而代之以大量单开间、双开间的平面。建筑结构也多以砖墙承重代替老式石库门住宅中常用的传统立帖式，墙面多为清水的青砖或红砖，而很少像过去那样用石灰粉刷，石库门本身的装饰性更强了，但中国传统的装饰题材逐渐减少，受西式建筑影响的装饰题材越来越多。这种弄堂被称为"新式石库门里弄"或"后期石库门里弄"。其分布范围也较老式石库门弄堂为广。较典型的例子有淮海中路的宝康里（1914年），南京东路的大庆里（1915年），北京西路的珠联里（1915年），云南中路的老会乐里（1916年），和淮海中路的渔阳里（1918年），等等。 第一次世界大战后，上海的房地产业进入了它的黄金时期。到30年代，上海经营房地产者已在300家以上。日益高涨的房地产业刺激了上海建筑业的繁荣，也带来了弄堂建筑的又一个建筑高潮。整个20年代是新式石库门弄堂最为兴盛的时期。由于地价上扬，建筑向高发展，传统的两层高的石库门住宅开始向三层发展，室内卫生设备也开始出现。此时期新式石库门弄堂如尚贤坊（1934年）、四明村（1928年）、梅兰坊（1930年）、福明村（1931年）等都有相当大的影响。 在新式石库门弄堂大量建造的同时，又从中演变出一种新的弄堂住宅形式─新式里弄。 在新式里弄中，石库门这一住宅形式被淘汰了，封闭的天井变成了开敞或半开敞的绿化庭院。形式上更多地模仿了西方建筑式样而较少采用中国传统建筑式样。各种建筑设备也较为齐全了。其分布也由市区东部向西区发展。新式里弄中较著名者有凡尔登花园（1925年）、霞飞坊（1927年）、静安别墅（1929年）和涌泉坊（1936年）等。 30年代后，新式里弄进一步发展，演变出一类标准更高的花园式里弄住宅。这种住宅由长条式变成了半独立式，注重建筑间的环境绿化，室内布局和外观接近独立式私人住宅，风格多为西班牙或现代式。 如建于1936年的福履新村、1934年的上方花园和1939年的上海新村等。 还有一些花园里弄，不是每家一栋或两家和为一栋，而是和公寓一样，每一层都有一套或几套不同标准的单元，这种花园弄堂又称为"公寓式里弄"。如建于1934年的新康花园和建于40年代的永嘉新村等。花园式里弄与公寓式里弄，除了整体布局还有些类似于传统弄堂的成片式布局特征外，其建筑单体已很难再视之为弄堂住宅了。